マンション管理組合とは

広告

マンション管理組合は自治会や町内会とは違う

マンション管理組合とは、マンション全体の区分所有者(住民)全員で作るマンションを管理するための団体のことです。「町内会や自治会と似たようなもの?」と思っている人もいるかもしれませんが、ぜんぜん違います区分所有法という法律で設置が義務付けられているので、マンションの区分所有者であるかぎりは管理組合への参加は逃れることはできません

まず、マンションの購入者ならすでにご存知と思いますが、分譲マンションには、購入者個人が所有する「専有部分」(購入した部屋にあたります)と、購入者みんなが共有する「共用部分」(外廊下やエレベーターなど)があります。そして、この「共用部分」=「みんなが共同で持っている部分」の維持や管理は誰が行っているでしょうか?

「管理会社?」

直接の「作業」を管理会社が行う場合もありますが、実はそうではありません。
「共用部分」=「みんなが共同で持っている部分」ですから、「みんなで共同で維持管理する」のが当たり前なのです。管理会社はあくまでも「みんなから付託を受けて管理業務を手伝っている外注会社」にしかすぎません。

つまり、マンション管理組合とは、「階段・廊下・外壁・屋根など、マンションの共有部分の管理・保守を所有者全員で行うために法律で定められた組織」なのです。

実際の運営は区分所有者から選ばれた(輪番制が多い)理事会が行いますが、重大な決定事項は「所有者全員が集まって行う総会」の決議が必要になります。また、すべての所有者は、管理組合の構成員であることから逃れようがなく、理事会の役員でなくても管理組合の運営に協力することが求められます。
この管理組合の運営がしっかりしていないと、マンションの価値も維持できません。
どんな高級マンションも、経年劣化で老朽化していきメンテナンスが必要になります。マンション管理組合とは、マンションの資産価値を維持するためにあるといってよく、「マンションは管理を買え」との格言があるくらいです。

管理組合の仕事をパスしたい!

「回ってきた理事の仕事、どうやったら逃げられるか」

それを知りたくてこのサイトに来た方には申し訳ありません。

Kroneko
実は、最初、理事の順番が回ってきたとき、わたしは「その道」を探すために勉強をはじめました。
結果、管理組合と縁を切るには「その部屋を売る」以外に、道はない、と知りました。

逆に「賃貸で部屋を借りている」のであれば、管理組合の仕事とはほぼ無縁でいられるはずです。

所有者全員で管理組合を作ってマンション管理をすることは法律で決まっている

マンションなど集合住宅の所有や管理に関する法律「区分所有法」の第3条に以下の文言があります。

「区分所有者は,全員で, 建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うた めの団体を構成し,この法律の定めるところによ り,集会を開き,規約を定め,及び管理者を置く ことができる。一部の区分所有者のみの共用に供 されるべきことが明らかな共用部分(以下「一部 共用部分」という。)をそれらの区分所有者が管 理するときも,同様とする。」

これを専門家は次のように解説しています。

①マンションなどの区 分所有建物における区分所有者団体は、区分所有 建物の存立とともに自然発生的に「当然に」構成されること
②そのようにして構成される区分所 有者団体は、区分所有者の「全員で」構成される こと
③区分所有者団体は、区分所有建物並びに その敷地及び附属施設を管理するためのもの、つ まり「財産管理団体」であること

つまり、「逃れられない」のです。

また、「理事の順番をちょっと変えてもらう」という程度ならば、話し合って融通してもらう可能性はあります。
「長期不在なのでちょっと多めに管理費を払って理事の順番を免除してもらう」ということも「管理規約規約」によっては不可能ではありません。
ただ、その場合、規約の変更に携わることになりますから、その時点で、すでにずっぽりと管理組合の仕事に足を突っ込んでいることになりますね。

マンション管理の方法には自主管理と委託管理がある

マンション管理の方法には、大きく分けて「自主管理」と「委託管理」があります。
自主管理とは、区分所有者が構成する管理組合のメンバーだけでマンションの保守管理にあたる方法です。住民同士の結びつきが強まりやすいのがメリットですが、理事会の役員は時間・労力が負担になりがちです。ただ、小規模なマンションの場合は、このほうがお金もかからず、効率的な場合もあります。わたしが最初に理事となり、理事長を経験したマンションは、全部で100戸程度でしたが、この自主管理を選んでいました。

また、委託管理とは、マンション管理業務に精通した専門の会社に、その一部、あるいは全部の業務を委託する方法です。
たとえば、総会や理事会の運営、会計帳票などの業務は自分たちでやるけれど、専門性の高い保守業務は外部の管理業者へ委託するというような場合は一部委託になります。
全面委託の場合でも、各種書面管理や運営の補助、管理費の徴収や督促、清掃会社の管理や機械部分の維持管理など、国で例えれば「各省庁(事務方)」にあたる部分を管理会社に委託するというもので、「国会(議決機関)」にあたる総会での決議や、「内閣(行政)」にあたる理事会の協議などは自分たちで行います。

そして、リゾートマンションや投資用マンションのように所有者すべてが集まることができない、まして住んですらいない、という場合には、全面的に委託せざるを得なくなりますが、「理事会の開催もできない」「総会は郵送決議でしかできない」という状態になると、まさに「お任せっぱなし」となります。
この場合は第三者管理方式と呼ぶ事例になりますが、良心的な「管理者」にめぐりあわないと、余分なお金を徴収されっぱなしで物件はスラム化、という事態もありえます。

自主管理のメリットとデメリット

マンションの自主管理とは、管理会社を通さない管理のことで、管理組合の役員は全員、区分所有者です。費用が節約できるうえ、マンション住民の意識向上が図れるメリットもあります。


マンションの自主管理は、住民が直接管理に参加できるのもメリットにあげられます。
ただ、自主管理はマンションが巨大化するほど、アラが出やすくなるデメリットがあります。人数(戸数)が多くなることで意見の相違で、合意が得にくくなる他、物件の巨大化にともなって要求される知見やノウハウが「自主」レベルのリソースだと得られにくくなるからです。

管理会社に委託する場合のメリットとデメリット

マンション管理は、管理会社に委託する場合、専門的・総合的なサービスが受けられるのがメリットです。
管理業務は管理会社におまかせし、それによって労力・時間が省けるのもメリットにあげられます。
管理会社に100%委託する場合、設備の故障など、緊急時に即対応指定もらえるのもメリットです(契約の内容や形態によります)。
建物・設備の快適な状態がつねに維持され、マンションの資産価値を守ってもらえる安心感がありますが、「管理会社のクオリティ」に依るところが大きくなるので、どこの管理会社と契約するのかはしっかりと見極めなければいけません。

マンションのことで、管理会社に委託する場合、高額の費用がかかるのはデメリットです。
また、「自分たちが管理者だ」という住民の意識が低下しがちな傾向もあります。理事会や総会はしっかりと所有者で話し合い、管理会社はあくまでも「サポートしてくれる発注先」「管理の主体者は自分たち」という認識を持つことも重要です。

マンションの管理会社について

マンションが分譲されるとき、ほとんどのケースでは最初から管理会社が設定されています。分譲当時は、見ず知らずの人たちが時期を違えて購入〜入居してくるわけですから、その状態で新しい管理組合を設立し、合意を形成するのはかなり困難と思われますから分譲スタート時に、あらかじめ(ある意味雛形として)規約があったり、管理会社が設定されているのは合理的だと思います。
区分所有者同士で話し合い「やっぱりうちは自主管理にしよう」と舵を切れるのはしばらく経ってからではいと無理でしょう。
そして、多くの管理組合が、分譲当時からの管理会社に業務委託を続けています。そして「自主管理」の選択肢は、どこの管理組合にもありますが、近年の物件の巨大化、タワーマンション化、そして住民の高齢化などを背景に、「管理会社への業務委託を切る」という決断は難しくなっていると感じます。
つまり、管理会社の役割はだんだんと重要なものになってきていると言えます。
そこでポイントになるのが「どこの管理会社を選ぶか」ということです。
今、業務を委託している管理会社には満足していますか? 費用は妥当でしょうか、サービスは事足りているでしょうか、必要な書類や図面はすぐに正確なものを用意してもらっていますか?
実際に委託先を変更するかどうかについては慎重な検討と所有者同士の合意形成が必要になりますが、他の管理会社ではどんなサービスがどんな費用感で得られるのか、リサーチしておくだけでも意味があります。

管理組合の組織や役割

マンション管理組合は、理事長をトップに、副理事長・会計理事・監事などの役員で構成される組織です。役員は総会で選任され、任期は1〜2年が標準的です。
マンション管理組合では、組織として月1ペースで理事会を開催されます。理事会は、理事の過半数の出席をもって成立します。議事録は総務理事が作成し、理事長が署名なつ印して完成です。
マンション管理組合は、年に一度の総会が最大イベントです。総会の主要議題は、活動報告・今後の運営計画、役員の選任など、組織の最重要事項を話し合います。あとでトラブルになるのを防ぐため、掲示板や広報誌で組織の活動をオープンにし、住民との距離をなくすことが大切です。

マンション管理についての法律

マンション管理は、区分所有法があるおかげで、適正化が実現できているといえます。区分所有法とは、建物や敷地を共同で管理するための根拠となる、きわめて重要な法律なのです。
マンション管理について、廊下や階段など「共有部分」の管理は、区分所有法をもとに、管理組合の結成、集会の開催、規約の作成などが権利として保証され、管理者の設置も法律で認められています。
マンション管理は、建物の経年劣化を補修するためにあるような組織でもあり、管理組合がしっかりしていることは、マンション購入のポイントとなりえます。マンション管理の適正化で、資産価値のアップ、最低でも維持が求められるのです。

管理組合会の法人化について

マンションの管理組合会は、法人化するのが今どきのトレンドのようです。法人格を取得すれば、資金調達が容易になり、不動産は法人名義で不動産登記できるメリットもあります。
また、マンションの管理組合会を法人化することで、理事が法人登記で公示され、取引の円滑化、安全性が格段にアップします。法的措置をせまる場合も、理事長が矢面に立たなくて済み、精神的な負担を取り除けます。
ただ、マンションの管理組合会の法人化は、経費がかかるのがデメリットになります。また、理事の交代にあたっては、いちいち法人登記事務の手続きを経る必要があり、司法書士などに委託すれば数万円の費用が発生します。

わたしの所感としては、多くの管理組合は、法人化に対して慎重な印象です。




広告

マンション管理組合とはの最新記事8件