区分所有法が作られた理由や用語の意味について

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区分所有法とは

管理会社の立場であろうと、管理組合理事の立場であろうと、区分所有者であろうと、マンションの管理にすこしでも触れる可能性のある人にとって、まず一度は目を通しておいたほうがよいのが、区分所有法です。区分所有法とは、1棟の建物を区分して所有する際のルールについて定めた法律のことで、正式には「建物の区分所有等に関する法律」と呼ばれます。快適なマンションライフ実現の基礎となる法律ですから、理事になったら必須、できれば区分所有者になった時点で読んでおきたい法律です。
この法律ですが、区分所有権の対象を明確化するために制定された経緯があり、マンションの専有部分と共有部分の範囲を定め、所有関係のトラブルを防止する狙いもあります。
そして、管理組合の設置、役員の選任、管理規約の制定などの権利が認められ、集会や総会を開催することもでき、駐車場やペットに関する問題も、所有者同士が話し合って決めてもよいよ、ということになっています。

区分所有法が作られた理由

区分所有法が定められたのは、1962年(昭和37年)のことです。
その時期に、マンションが増え始めました。ちょうど1694年には東京オリンピックが開催され、いわゆる「高度成長期」へ向かう時期です。
そうして増えるマンションの管理を従来の法律だけではコントロールしきれなくなったのが大きな理由です。

それ以前は、明治31年に施工された旧民法の例外規定(208条)を以って、「建物の一部の所有権=区分所有」を認めるという運用を図ってきましたが、そもそもが「長屋形式の集合住宅」が前提でしたから、1960年台以降の鉄筋コンクリートづくりの中高層マンションには当てはまらなかったのです。

にゃんこ先生
ひとこと知識
もともとの民法の考え方は「一物一権主義」=つまり、「ひとつのものにはひとつの所有権しか存在しない」というものです。
けれど、マンションのような集合住宅では、一棟の建物を仕切りで分けた部分に対してそれぞれの持ち主がいることになります。そこで「一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居店舗~(略)~があるときは、その各部分(共用部分を除く)は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる(第1条)」と定め、「区分所有権」を認めたのです。

ということで、まずは、区分所有法が作られた理由に、区分所有者(マンション購入者等)の権利を法的に定めよう、という意図があります。
「どこからが個人の持ち物」で、「どこからがみんなの持ち物」なのか、明確にしておこうというわけです。
マンションの専有部分(住戸)と共用部分をハッキリ区別でさせておくことで、一部の区分所有者が「みんなの持ち物である部分」を勝手に改変できないよう、躯体部分や壁は単独所有ができないなどのルールがあります。
さらに、マンションの各住戸部分は密着しているので、「どこからどこまでが誰の持ち物?」といったことを明確にさせ、各世帯の権利関係も調整しやすくしようという意図もあります。

民法の区分所有法の比較一覧表

ここで、民法と区分所有法の比較を一覧表で見てみましょう(国交省の資料より)。

民法区分所有法
共有部分の各共有者の持ち分相等しいものと推定。
※当事者の合意等があれば、それにより決まる。
その有する専有部分の床面積の割合による。
※議決権も当該割合による。
共用部分の使用各共有者は持分に応じた 使用ができる。各共有者は(持分に関わら ず)用方に従って使用できる。
共用部分の保存行為各共有者がすることがで
きる。
各共有者がすることができる。
管理規約で別段の定めも可能(例:理事長に実施させるなど)。
共用部分の管理各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決す
る。
区分所有者及び議決権の 過半数で決する。 管理規約で別段の定めも可 能(例:理事会で決定)。
共用部分の変更共有者の全員の同意が必要区分所有者及び議決権の3/4以上(形状又は効用の著しい変更を伴わないものは
過半数)で決する。
※共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすときは、その専有部分の所有者の承諾が必要。
マンションの建替え共有者の全員の同意が必要区分所有者及び議決権の4/5以上で決議
共用部分の分割請求各共有者はいつでも分割請求が可能。分割請求をすることはできない。
区分所有関 係の解消共有者の全員の同意が 必要。規定なし。 ⇒ 民法の規定に戻る。

区分所有者とは

区分所有法上、区分所有者とは要するに分譲マンション購入者をさします。賃借人はマンションを借りているだけなので、区分所有者とはいえません。
区分所有者とは、区分所有法でマンションの専有部分(住戸)の正当な所有者を定義するための法律でもあります。管理組合を結成し、快適なマンションライフ実現のための活動に参加することもできます。
区分所有者とは、集会で管理規約を制定・改正することもでき、一定数上の賛成があれば成立します。分譲マンションの賃借人は区分所有者ではありませんが、同じマンションに住み廊下や階段などの共用部分を日常的に使っているので、マンションの管理規約に従う義務はあります。

区分所有法に定める専有部分とは

区分所有法は分譲マンションではとくに大きな意味をもち、専有部分とは各区分所有者が単独で所有する建物の部分をさします。つまり、マンション購入者が居住する区画そのもののことで、区画所有法第1条・第2条で定められています。
区分所有法で定める専有部分とは、各住戸の内部が相当すると捉えて間違いありません。具体的にいうと、区分所有法にさだめる専有部分とは法的に、住戸の内壁で囲まれた「内法面積」をさします。マンション広告などでは、外壁と内壁の中点をもとに面積を計算しているので当然、内法面積より数値が大きくなります。
そして、専有部分とは排他的に所有できる部分でもあり、不動産登記の対象にすることもできます。

区分所有法でさだめる共用部分とは

区分所有法はマンションで当てはめると、共用部分とは専有部分(住戸)以外のすべてということになります。
マンション全体の入り口やエントランス、階段や外廊下、エレベーターといった共用の部分がそれにあたります。また、共用部分にコミュニティルームやキッズスペースを設置するケースも増えています。
普通の感覚だとわかりにくいかもしれませんが、ベランダやバルコニー、外界とを遮る窓や入り口のドアなども「普段、自分専用に使っている」ので「自分のもの」と思いがちですが、共用部に「専用使用権」を設定しているということになります。なので、ベランダの手すりを自分だけ勝手に塗り替えてはいけません。
マンションの出入り口やロビーなどは分かりやすいのですが、気をつけないといけないのが、壁や床の中に潜って見えないところです。たとえば水道の本管なども共用部分に入ります。隣の部屋との境界壁も、壁紙やそれが貼られたパネル板などは専有物ですが、その奥にある戸境壁は共用部になります。

区分所有法で定める共用部分とは、マンション居住者全員の財産であり、管理組合を通じて管理されます。管理規約によって共用部分とされた付属物も入るので、専有部分同様、我が家の一部として大切に扱いたいものです。

区分所有法で定める管理者とは

マンション管理者は、区分所有法で設置が認められている役職で、区分所有法第25条がその根拠としてあります。マンションの資産価値を維持するため、敷地や付属施設などの共用部分という名の、区分所有者全員の共有財産の管理が主な業務内容です。
区分所有法で定める管理者とは、マンション区分所有者全員の代理人として、共用部分の管理はじめ、集会の決議を実行することも業務に含まれています。管理行為は、管理規約で正式に権利が認められています。
区分所有法で定める管理者とは、年1回は総会を招集する権限をもった役職でもあります。訴訟追行権ももち、損害保険の契約に際して請求や金額の受領する権利も有しています。

総会における議決権や割合について

区分所有法によると、マンション管理者は総会を招集でき、総会は年1回は開くことと定められています。区分所有者および議決権の2割以上の割合で要望が集まれば、総会招集を請求することができます。
総会において、理事・監事の選任などの普通議決事項は、区分所有者および議決権の過半数の割合で賛成があれば成立します。特別議決事項については、区分所有者および議決権の8割以上の割合で賛成が必要など、ハードルが高くなっています。
夫婦など、1つのマンションの住戸を共有しているケースでは、総会における議決権の割合が増えるわけではありません。共有している場合、議決権を行使できるのは1人だけなので要注意です。

区分所有法の平成28年の改正について

区分所有法は昭和37年の制定以来、何度も改正が行われています。制定当初、前提とした「団地」の概念も、今では変わり、店舗施設・商業施設と一体化したマンションやリゾートマンションなども出現しています。なので、時代にあわせた改正も必要となるのです。平成28年の改正は、区分所有者の権利関係の調整を目的とし、専有部分と共用部分を明確に区別されたのが特徴的です。
区分所有法の平成28年の改正では、建物の権利と敷地利用権(土地の権利)が同時に移動できるようになったのも要注目ポイントにあげられます。マンション全体の修繕や建替えが簡単になり、住環境の向上につながり得ます。
区分所有法の平成28年の改正は、居住者間でルールを規約で定めることも容易にしています。複数棟からなる団地タイプでも、平成28年の改正により、従来と比較して対応しやすくなっています。

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