マンションの駐車場問題

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マンションの駐車場の空きがない

マンションの駐車場問題は、マンショントラブル・ベストスリーに必ず入る問題です。
その多くは、「駐車場の空きがない」という問題です。
販売住戸に対し駐車台数が極端に少ない場合、そこを目指して多くの人が殺到し、問題が即発生します。
先着順で「何年も空き待ち」という人が多数いるケースもあれば、不公平感など問題解決のため、定期的に抽選を実施しているケースもあります。
年数がたっているところでは逆に空き区画が出て、それが問題になることもありますが、駅近や人気マンションは「空きがない」問題は健在です。

マンションの駐車場と管理規約

マンションの駐車場の利用方法は、管理規約や使用細則で決められるのが通例です。区分所有者の公平のため、敷地内の駐車違反の排除など、管理規約が基本的なルールとなっています。
管理組合が定める駐車場の利用規約は、国土交通省のマンション標準管理規約がひな形となります。

(駐車場の使用)
第15条 管理組合は、別添の図に示す駐車場について、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。
– 4 –
2 前項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車場使用料を納入しなければならない。
3 区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

この条文のが、すでに「空き待ち状態」を前提として書かれているのです。

「マンションの住戸の数に比べて駐車場の収容台数が不足しており、駐車場の利用希望者(空き待ち)が多い場合を前提としている。」

と標準規約のコメントで記されています。
そして、「駐車場使用契約」という文言が出てきますが、この契約書の作成もしておく必要があり、それも標準規約にひな形があります。
管理には管理組合があたりますが、マンション管理者の負担軽減のため、管理会社に委託する場合もあります。ただ、その場合でも規約や細則は区分所有者で構成する管理組合が多数決で決めた上で、運営を委託するわけです。

共用駐車場の公平な利用のために

マンションの駐車場の順番待ち

マンションの駐車場は「共用部分」=つまり「区分所有者みんなの持ちぶん」です。
ですから、理論上、区分所有者みんなが平等に使えなければいけません。
そして、もし駐車場の区画が利用希望者より少なかった場合、「どんな運営方法をもって平等とみなすか」がポイントになります。標準管理規約のコメントでも「公平な方法により行うものとする」とあり、その方法として、「抽選」と「申込順」が記されています。
「順番待ち」というのは、「申込順」方式を選択した場合に生じます。

古いマンションの多くは「早いもの順」という歴史をたどっていることが多く、実際、中古マンションを購入して駐車場を求めると「順番待ちになるケースが多いです。順番待ち期間をできるだけ減らせるよう、管理規約や使用細則の勉強をはじめた、という人もいるほどです。
マンションの駐車場で、とくに狭小敷地のマンションの場合は利用希望者が殺到するので、順番待ち期間が長くなる傾向があり、5年以上も待ったというケースがあるくらいです。

マンションの駐車場の抽選方式

マンションの駐車場は、利用希望者が定数を超えた場合、抽選で利用者を決める方式もあります。
特に、新築物件の場合は、区分所有者がだいたい同じ時期に入居し、管理組合の活動がスタートする時期でもあるので、その時期に「抽選」を行いやすいということもあるでしょう。
抽選方式には、昔ながらのガラガラポンがよく使われるとも聞きますが、どんな抽選方式にせよ公正を期すことが最重要ポイントです。

この「抽選方式」を毎年行って「総入れ替え」するという方法もあり、「平等」という観点ではそれもそうなのですが、抽選から外れた人は新たに外部に民間駐車場を借りるか車を手放す必要に迫られます。その緊張とスリルとプレッシャーが毎年やってくるわけですが、それを是とするか非とするかは、総会で決議するわけです。
マンションの駐車場が数箇所ある場合は、場所別で分ける抽選方法もあります。建物から少し離れているなど、希望者が少ない場所は当選確率が高い傾向があり、狙いどころとなることがあります。
そして、抽選にもれた区分所有者の「公平」のために、近隣の駐車場を借り上げているケースもあります。

マンションの駐車場の平置きと機械式

マンションの駐車場は、平置き式や機械式などいろいろなタイプがあります。
どの方式が採用されるかは、敷地の事情によります。
平置きでも大多数の希望者の駐車場を確保できるほど敷地面積が広ければよいのですが、そうでなければ2階建てにしたり、機械式立体駐車場にせざるを得なくなります。

平置き式は車の出し入れが楽々できるのがメリットです。平置き式は、外からの侵入が容易になりがちなので、管理が甘いマンションでは、盗難やいたずらには注意が必要です。
機械式立体型の駐車場は都市部でよく見られるタイプで、敷地を有効活用したい場合に採用されることが多いようです。
ただ、機械式は車の出し入れで順番待ちの列が発生することがあり、施設の設置や機械のメンテナンスに費用や負担がかかるというデメリットもあります

マンションの駐車場の管理業務とは

マンションの共用部分の駐車場は、そのマンションの管理組合が行います。
もちろん、マンション管理の一部あるいは全部を外部の管理会社に委託できますから、マンションの駐車場の日常的管理作業や、契約者(使用する区分所有者)とのやりとりは、管理会社に委託するケースもあります。
管理作業としては、「日常の清掃」「施設の維持管理」などですが、機械式立駐機の場合は定期的な機械のメンテナンスや更新があります。
そして、利用希望者との契約書の管理や使用料の徴収、未払いがあった場合の督促といった業務もあります。
こういった業務を委託した場合、役員などのマンションの運営負担が軽減できるメリットがありますが、自主管理と比較して費用が高額になるのがデメリットです。

ところで、マンションの駐車場は現状、高齢の区分所有者が車を手放すなどで、空きが増えるところが目立ってきています。利用者の減少による管理費収入の不足を補うため、駐車料金の値上げや外部委託で対応することが多いようです。

マンションの駐車場の料金

マンションの駐車場は、共用部分に設置されている場合、駐車料金は周辺よりちょっとだけ安いのが一般的です。人気があり利用希望者が多くて抽選にもれた場合、割高な周辺の駐車場を利用することを余儀なくされます。ただ、その場合、「共用駐車場の公平な利用」を担保するために、差額を管理組合が負担する場合もあります。わたしが関わっているマンションではそのように規約を改正しています。
マンションの駐車場は、屋根付きや青空型など設備による違いが、料金にも反映されることが多いです。立駐機の場合、維持管理費は平置きよりもかかりますが、使い勝手の問題で、駐車料金は平置きよりも安めにしたりもします。
また、駐車料金以外にも、保証金が1〜2ヵ月分というマンションもあるようですが、おそらくそれは区分所有者以外の第三者に賃貸する場合なのかと思います。普通に考えると、「管理組合が共用部分の一部を区分所有者に専用使用させる」ということで保証金を積ませる理屈がわたしにはよくわかりません。

マンションの駐車場が余っている場合

マンションの駐車場は、空きがないのが常識と言われていたものですが、そのピークが過ぎたという見方もあります。
都市部のマンションでも、余っている場合があちこちで観測できるくらいです。
マンションの駐車場が余っている場合、高経年マンションではとくに問題になるケースが多いようです。管理費収入の減少につながり、マンション管理組合の運営に悪影響がおよびかねません。
マンションの駐車場が余っている場合、対策として外部に管理を委託する対策がよくとられます。駐車料金の値上げ措置をとる方法もありますが、逆に値下げで利用者を呼び込み、空き解消に効果をあげているケースもあります。

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